Otázka: „Vymáhanie zmluvnej pokuty.“
Kupovali sme byt prostredníctvom realitnej kancelárie, s ktorou sme podpísali rezervačnú zmluvu a podpísali sme ju my, realitka aj predávajúci. Realitke sme zaplatili rezervačnú zálohu. Predávajúci však porušil rezervačnú zmluvu, keď obišiel realitku a predal byt svojmu známemu. V zmysle rezervačnej zmluvy je predávajúci povinný uhradiť 50% zmluvnej pokuty realitke a 50% zmluvnej pokuty nám ako kupujúcim. Predávajúci zaplatil pokutu realitnej kancelárii , ale nám ako kupujúcim odmieta zaplatiť. Prosím Vás ako si môžeme od neho vymôcť zmluvnú pokutu?
Odpoveď:
Ak je zmluvná pokuta dohodnutá v rezervačnej zmluve platne, vzniká Vám na ňu nárok pri nesplnení povinnosti zo strany predávajúceho. V prípade vzniku nárok na zmluvnú pokutu je potrebné predávajúceho písomne vyzvať na jej uhradenie v lehote dohodnutej v rezervačnej zmluve spolu s uvedením príslušného ustanovenia rezervačnej zmluvy, v zmysle ktorej si uplatňujete zaplatenie zmluvnej pokuty. V prípade, že v stanovenej lehote nedôjde zo strany predávajúceho k jej úhrade, máte právo vymáhať si splnenie povinnosti uhradiť Vám zmluvnú pokutu súdnou cestou.
Zmluvná pokuta je zabezpečovací inštitút záväzkového práva a celkom všeobecne možno zmluvnú pokutu charakterizovať tak, že ide o dohodou určené plnenie pre prípad porušenia zabezpečenej povinnosti, ktoré je oprávnenému subjektu povinný poskytnúť ten, kto zabezpečenú povinnosť poruší.
Dohoda o zmluvnej pokute musí mať obligatórne písomnú formu. Podmienkou platnosti dohody o zmluvnej pokute je nepochybne určenie povinnosti, ktorá má byť zmluvnou pokutou zabezpečená, resp. porušením ktorej vznikne nárok na zaplatenie zmluvnej pokuty.
Ustanovenie § 544 ods. 2 Občianskeho zákonníka na platnosť dohody o zmluvnej pokute z hľadiska obsahových náležitostí vyžaduje určenie výšky zmluvnej pokuty, alebo určenie spôsobu jej určenia.
Neprimerane vysokú zmluvnú pokutu môže súd znížiť s prihliadnutím na hodnotu a význam zabezpečovanej povinnosti, a to až do výšky škody, ktorá vznikla do doby súdneho rozhodnutia porušením zmluvnej povinnosti, na ktorú s vzťahuje zmluvná pokuta. Na náhradu škody, ktorá vznikla neskôr, je poškodený oprávnený do výšky zmluvnej pokuty podľa § 373 a nasl.
Odstúpenie od zmluvy sa v zmysle § 302 Obchodného zákonníka nedotýka nároku na zaplatenie zmluvnej pokuty.