Otázka: „Kúpa podielu na pozemku v urbári.“
Mám záujem odkúpiť v urbárskom spoločenstve podiel (súhlas na odkúpenie som dostal už aj od predsedu urbariátu, takže tam by nemal byť problém) moja otázka znie, či môžeme spísať predaj na bežnú kúpno-predajňu zmluvu na predaj pozemku, ktorú som našiel na internete, alebo sa na tento typ nehnuteľnosti vzťahuje iná špecifická kúpno-predajna zmluva.
Odpoveď:
Urbár je spoločenstvo vlastníkov spoločnej nehnuteľnosti a toto spoločenstvo musí konať v súlade so zákonom č. 97/2013 Z.z. o pozemkových spoločenstvách. Spoločnou nehnuteľnosťou zákon rozumie jednu nehnuteľnú vec, ktorá pozostáva z viacerých samostatných pozemkov. Podielové spoluvlastníctvo spoločnej nehnuteľnosti nemožno zrušiť a vyporiadať podľa všeobecných ustanovení o zrušení a vyporiadaní spoluvlastníctva.
Predmetom kúpnej zmluvy bude spoluvlastnícky podiel predávajúceho na spoločnej nehnuteľnosti. Môžete kúpiť len celý podiel, nie jeho časť, pretože platí, že pri prevode podielu spoločnej nehnuteľnosti nesmie vzniknúť spoluvlastnícky podiel na spoločnej nehnuteľnosti, ktorému zodpovedá výmera menšia ako 2 000 m2.
Neviem za akým účelom kupujete podiel od jedného z vlastníkov spoločnej nehnuteľnosti, ale spoločná nehnuteľnosť je nedeliteľná okrem prípadov stanovených zákonom. Zákon v § 8 ods. 2 stanovuje, že od pozemku alebo pozemkov patriacich do spoločnej nehnuteľnosti možno na základe rozhodnutia zhromaždenia oddeliť novovytvorený pozemok (ďalej len “oddelená časť spoločnej nehnuteľnosti”), ak
a) ide o prevod vlastníckeho práva k pozemku zastavanému stavbou povolenou podľa osobitného predpisu, ak nejde o neoprávnenú stavbu,
b) sa mení účelové využitie spoločnej nehnuteľnosti alebo jej časti podľa osobitných predpisov,
c) ide o prechod vlastníckeho práva k pozemkom vyvlastnením alebo na účel, na ktorý možno pozemok vyvlastniť,
d) tak ustanovuje osobitný predpis alebo
e) ide o prevod vlastníckeho práva k pozemku v chránenom území alebo jeho ochrannom pásme podľa osobitného predpisu.
Členmi spoločenstva, t.j. urbáru sú všetci vlastníci podielov spoločnej nehnuteľnosti. Členstvo v spoločenstve vzniká a zaniká prevodom alebo prechodom vlastníckeho práva k podielu spoločnej nehnuteľnosti. Nadobúdateľ vlastníckeho práva k podielu spoločnej nehnuteľnosti vstupuje do práv a povinností člena spoločenstva v rozsahu nadobúdaného podielu a je povinný do dvoch mesiacov odo dňa nadobudnutia vlastníckeho práva pristúpiť k zmluve o spoločenstve.
Vlastník podielu spoločnej nehnuteľnosti môže previesť svoje podiel, avšak zákon stanovuje určité obmedzenia pri prevode tohto podielu spoločnej nehnuteľnosti a to:
1. Prevod vlastníckeho práva k podielu na spoločnej nehnuteľnosti len na niektorých pozemkoch patriacich do spoločnej nehnuteľnosti je zakázaný. Preto musíte od vlastníka odkúpiť celý podiel na spoločnej nehnuteľnosti.
2. Prevod alebo prechod vlastníckeho práva k podielu na spoločnej nehnuteľnosti alebo k spoločne obhospodarovanej nehnuteľnosti na spoločenstvo je zakázaný. Spoločenstvo ako právnická osoba nemôže nadobúdať podiely spoločnej nehnuteľnosti
3. Vlastníci spoločnej nehnuteľnosti môžu spoločnú nehnuteľnosť alebo jej časť prenajať.
4. Na prevod podielu spoločnej nehnuteľnosti medzi členmi spoločenstva sa nevzťahuje všeobecné ustanovenie o predkupnom práve,15) ak nejde o prevod podľa § 11 ods. 2. Ak vlastník podielu spoločnej nehnuteľnosti prevádza svoj spoluvlastnícky podiel, musí ho ponúknuť na predaj ostatným vlastníkom podielov spoločnej nehnuteľnosti prostredníctvom výboru; ak o podiel neprejavia záujem ostatní vlastníci podielov, môže ho predať tretej osobe.
Na základe vyššie uvedených skutočností, ak už nie ste vlastníkom podielu na spoločnej nehnuteľnosti, tak podiel od vlastníka spoločnej nehnuteľnosti môžete kúpiť až vtedy, ak dostanete súhlas od výboru a nie od predsedu.
Kúpna zmluva týkajúca sa prevodu podielu vlastníka spoločnej nehnuteľnosti je štandardnou zmluvou a v ničom sa neodlišuje od bežnej kúpnej zmluvy pri predaji akéhokoľvek pozemku. Kúpnu zmluvu si môžete vyhotoviť sám alebo sa môžete obrátiť buď na advokáta alebo notára, ktorý Vám ju za odmenu spíšu. K jej spísaniu budete potrebovať občiansky preukaz predávajúceho, občiansky preukaz kupujúceho a kópiu výpisu z listu vlastníctva.